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坐地起价的“更名费”是默契还是手段

“某某大盘……首付X万起,赠送更名一次”“包更名”“包改名”……微信朋友圈中琳琅满目的房屋销售信息,类似这样的关键字眼成了力图打动人心的的广告语。但不少市民吐槽:买了期房,在不动产权证未下来时,或着急售房,或因为贷款需要找开发商更名,却被告知要交“更名费”,少则几万元多则十几万元不等,被戏称为“买房子的最后一根稻草”。这笔费用真的是所谓“遏制倒房”的手段,还是另有隐情?

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“更名费”已成为行业潜规则

? ? ? ?? 2016年初,为改善老人的生活环境,市民王先生(化名)通过网上及房产中介提供的信息,看中一套位于朝阳北大街一在建小区内93平方米的房子。准备好购房款,与“房主”一同去售楼部办理相关“过户”手续时,被告知除了房款外还需要向开发商缴纳一笔“更名费”,按照900元每平方米收取,算下来共需缴纳“更名费”8.37万元。“这笔费用是打到开发商提供的指定账户上,付款后也不提供任何票据。”王先生感到十分憋屈,认为如此坐地要价不合理,却也无可奈何:“100多万房款都凑齐了,要是因为这8万多元不买这房了,也不合适。事已至此,只能赶紧筹措这笔钱完成房子更名。”

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? 在走访调查中发现,和王先生有着同样遭遇的还有不少,其中不仅包括购房者,还有售房者。在主城区,收取“更名费”操作相对隐蔽多样,每家开发商收取的“更名费”金额也不同,各自制定的“政策”也不同。关键要看购房者所签定的认购协议、认购合同中如何承诺约定的,有的直接明确“包更名一次”,甚至承诺“包更名两次”;有的没有写明,“收不收取”“收多少”都要看开发商当时的“政策”。
? ? ? ? 如位于乐凯北大街与北二环交口某个楼盘项目,曾经“内部规定”两个星期内可以进行更名,并且“明码标价”每平方米2000元。售楼部工作人员还透露:“如果过了这两个星期更名,就需要找找关系了,估计也得一平(方)米3000元。”
? ? ? ? 有业内人这样解释:从开发商处购买房屋一般都无法立刻取得不动产权证,在签订认购合同但尚未网签,或者没有签订印有房管部门合同编号的备案购房合同之前,业主想要出手名下的房产时,大都需要找开发商办理更名手续。开发商同意给你办理更名手续,会额外收取数额不等的“更名费”,价格按照每平方米多少或每套多少钱来收取,一般卖房者都会把这笔费用转嫁给购房者。
? ? ? ? 由此,现实情况发展为,在未网签备案前转让房屋合同被收取“更名费”已成为行业潜规则。


关于“更名费”众说纷纭,各执一词


对于这潜规则,不少卖房者很有意见,出发点简单而直接:钱我掏了,房是我的,我就有处置权。他们认为当初在楼盘手续不齐全时选择购买房子,签订了认购协议,不管什么原因出售转让,应该拥有这个处理权。在没有备案之前更名还要交“更名费”,他们觉得开发商是以这种方式“揩油”,没有合理性可言。
资深置业顾问刘先生解释说:“未网签备案前更名,将备案信息更改为新业主的信息即可,这叫‘合同更名’,在业内叫‘改底单’。”他还坦言:“针对这种现象,不存在合理不合理,因为未取得预售证前的更名本身就属违规,所以收多少钱也没标准,具体能优惠多少就看你怎么和开发商沟通了。”
有过这样经历的业主有本朴素的“算盘经”:无论当初购买房屋的初衷是自住还是投资,现在想出售房屋肯定要除去这些年的“资金成本”,为了好出售、变现快,肯定比目前开发商的售价便宜一些。羊毛出在羊身上,卖房者只能将此转嫁到购房者身上。众多意在投资的购房者认为,“更名费”增加了出手的难度不说,也挤压了其自身利润。

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? 某开发企业销售负责人李先生(化名)也讲了一番理由:“针对好多购房者反映‘更名费’的情况,我们也有许多无奈。大量低价‘二手房’涌入,对正常的销售影响很大。当初为了降低资金成本、减少资金压力采用‘内部认购’等销售形式,无论是为回笼资金还是回馈内部员工,最大受益者无非是当初以近似于成本价格购入的购房者。但是无论出于什么原因,现在要将房屋变现,肯定要用‘更名费’来遏制‘倒房’,维持我们正常的房屋销售市场,这也是维护现有销售秩序衍生的产物。”
? ? ? ? 说到扰乱市场秩序,究竟是谁最先开始扰乱的呢?有开发商表示很“无辜”:“由于各方压力,提前卖房也实属无奈。对于部分卖房者来说就算收取了‘更名费’他们还是赚到了……”
? ? ? ? 由此看似乎都不吃亏,还实现“双赢”。一位地产业内人士坦言:“目前不只亚博网址www.yabo150.com本地市场,各地无证新房交易被收取‘更名费’的现象并不少见。房价升温时收取‘更名费’,房子不好卖了就利用‘免费更名’吸引购买力,投资炒房的人利用‘免费更名’赚取差价。但不管利用收费的还是赠送的更名来赚取利益,任何噱头对于真正买房自住的人来说都毫无意义。”


“盲区”监管亟需开启加速键


据房产交易管理部门的工作人员介绍,原则上讲,没有正式交房的房屋不允许更名,只有取得不动产权证之后持证过户,开发商不能收取任何费用。
对此法律人士认为,不论是一直拿不到不动产权证的小产权房或不是依法开发的楼盘,还是尚未在房管部门进行备案的房产,或已经在房管部门进行了备案,但购房者因重大疾病或出国定居等原因需要出售房产的其中任何一种情况,开发商收取“更名费”都没有法律依据,属于“不当得利”,业主都有权拒缴

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国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定:禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。
? ? ?? 然而现实是,购买期房具有一定风险,大多数业主对此都有了解,但依然会购买。面对数额不等的“更名费”,这就属于“一个愿打一个愿挨”,全看涉事方的个人选择,似乎没地儿说理,因为本身都不在理,由此更造成现实中监管“盲区”。
? ? ? 房地产市场稽查部门工作人员介绍说,关于“更名费”的投拆一起都没有,这种“你情我愿”的“地下交易”基础就是错的,如同酒驾撞了碰瓷儿的,双方都违规,不会拿到台面上来,一般都是“私了”。因此,也给稽查监管带来难度。
? ? ? 据相关媒体报道,2018年7月,湖北省恩施利川市住建局对于举报的一起“开发商要交5000元更名费”问题作出处理:责令其立即纠正其涉嫌违法行为,并以通告的形式通知所有缴费人来全额退还收取的“更名费”,还将退款通告及退款花名册报到相关部门备查。
? ? ? 我市住建局去年8月下发《关于加强主城区商品房预售合同网签备案管理的通知》,特别强调开发企业自商品房预售合同网签之日起30日内,必须办理预售合同登记备案手续。逾期未备案的,视情节轻重采取书面警示、限期整改、约谈企业负责人、暂停网上签约、列入严重违法失信企业名单等措施。期望,此举能从某种程度上遏制收取“更名费”这一潜规则,“盲区”监管亟需开启加速键。

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